Loueurs en meublé non-résidents: modification des modalités d’appréciation de la condition de prépondérance des recettes

La loi de finances pour 2026 a modifié les critères d’appréciation du caractère professionnel ou non professionnel des loueurs en meublé ayant leur résidence fiscale hors de France, en intégrant désormais les revenus étrangers, sous conditions. Quel impact pour les Français résidents des Émirats ?

Contexte:

La mise en location meublée de l’ancienne résidence principale d’un Français s’installant aux Emirats est une pratique courante. Cela permet de couvrir, ne serait-ce que partiellement, les charges financières liées à la détention du bien en France (charges de copropriété, taxe foncière, IFI, etc.) ou même de générer des revenus complémentaires.

Cependant, en tant que non-résident, le régime fiscal applicable à la location meublée en France n’est pas toujours des plus avantageux. Explications.

Distinction entre loueurs en meublé professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP):

En France, la location meublée peut être exercée à titre professionnel ou non professionnel. Le régime LMNP est souvent recherché car il présente plusieurs avantages : les obligations comptables sont simplifiées, l’amortissement du bien est possible, les plus-values sont exonérées au bout de 30 ans et les revenus ne supportent généralement pas de cotisations sociales.

Or, relever de l’un ou l’autre de ces statuts n’est pas un choix. La location est considérée comme exercée à titre professionnel lorsque (i) les recettes annuelles retirées de la location, appréciées au niveau du foyer fiscal, excèdent 23 000 euros et (ii) qu’elles sont prépondérantes par rapport aux autres revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt en France. Pour l’appréciation de cette dernière condition, les « autres revenus d’activité » comprennent : les salaires, les pensions et rentes viagères, les revenus agricoles, les bénéfices commerciaux et non commerciaux ainsi que les revenus de gérants et associés. Sont exclus les dividendes, plus-values et autres revenus fonciers.

Jusqu’en 2026, la doctrine administrative prévoyait pour les non-résidents que seuls les revenus d’activité imposables en France devaient être pris en compte pour apprécier la condition de prépondérance. En pratique, les revenus étrangers étaient donc exclus. Dès lors, un Français résidant aux Émirats, percevant un salaire local et des dividendes de son portefeuille-titres français, basculait presque automatiquement en LMP si les recettes issues de la location dépassaient 23 000 € par an, même si ses salaires locaux étaient bien supérieurs.

Réforme:

La loi de finances pour 2026 a modifié cette règle pour les non-résidents. Désormais, ce sont les revenus d’activité mondiaux qui sont pris en compte (revenus français et étrangers). Toutefois, les revenus étrangers seront écartés s’ils ne sont pas soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans l’État de résidence.

Impact:

Cela commençait plutôt bien… Les salaires perçus aux Émirats auraient pu être pris en compte. Cependant, la condition d’imposition exclut toute perspective de changement. Ainsi, les Français résidents aux Émirats continueront de basculer en LMP si leurs recettes locatives dépassent 23 000 € par an et sont supérieures à leurs autres revenus d’activité imposables en France.

Malgré tout, la fiscalité des Émirats évolue rapidement. Si un impôt sur le revenu venait à être introduit, les salaires locaux pourraient être intégrés dans l’appréciation du seuil et faire basculer de nombreux loueurs en LMNP.

Entrée en vigueur:

La mesure s’applique au titre des revenus de 2026 et des années suivantes.